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公寓不能买?

2022-09-08 13:24:45 4491

摘要:最近,住宅市场因各项政策限制而大幅度降温,公寓产品热销也让公寓这个话题再度成为焦点,但公寓到底能不能买,一直是个有争议的话题。在此前住宅上涨的惯性逻辑下,公寓常被一很多人认为投资属性不如住宅。主要是因为公寓大多与户籍、学校不挂钩,确实不是必...

最近,住宅市场因各项政策限制而大幅度降温,公寓产品热销也让公寓这个话题再度成为焦点,但公寓到底能不能买,一直是个有争议的话题。

在此前住宅上涨的惯性逻辑下,公寓常被一很多人认为投资属性不如住宅。主要是因为公寓大多与户籍、学校不挂钩,确实不是必需品。

但公寓真的都不能买吗?

房哥认为存在就有合理性,而且公寓除了分区域分地段,还有平层和复式之差,如何正确购买和明确购买的目的才最重要,我们不妨先来看一些数据。

据业内某机构的统计,2021上半年,杭州酒店式公寓共成交套数同比涨幅达13%,成交均价还突破3万,为近5年上半年成交均价的最高值;上海市上半年酒店式公寓成交量已远超去年全年。

中原地产统计数据显示,2021上半年深圳公寓成交面积43.7万㎡,同比上升89.96%,公寓成交均价为65653元/㎡,较去年上涨3.64%。

根据房产机构的数据报告,今年上半年深圳一手豪宅市场成交中公寓项目是主力,前两名的公寓占比超8成。据说客户都是世界500强或上市公司高管、地产商、高科技巨子、企业主等,甚至有人一次入手多套。

从上面几组真实的市场数据可以看到,去年开始买公寓的人越来越多。尤其在作为全国楼市风向标的深圳,公寓已成为豪客和普通购房者均认可的资金避风港,价格也是水涨船高。

对很多人来说,公寓的确不是首选。但一直不被看好的公寓产品,为什么近两年一些城市选择的人却增多了?

随着楼市调控常态化和高启的房价,大量购买力萎缩、总价承受能力降低,住宅一手越来越难买,二手也越来越难卖,不少人将目光转向了不限购不限贷的公寓作为投资产品来做资产配置和抗通胀,尤其一二线城市重视居住品质的人群,把目光投向了城市核心区的公寓,其价值开始凸显。

房住不炒的背景下,住宅暴涨难再有,随之而来的将多是横盘期,收益空间大幅缩减,市场呈上升趋势的公寓反而具有一定投资潜力。

因为公寓的功能性和灵活性是住宅所不能及的,其实买公寓无非3种用途:自住、自用办公、收租。对于投资客来讲当然考虑的是收租,因为好地段的公寓租金相当可观,看回十年前和十年后的公寓租金,涨幅基本去到一倍,而住宅租金却变化不大。近年来,科技改变生活,各种线上APP的兴起,也造就了很多有经营头脑的投资客将公寓装成各种主题风格的酒店式公寓进行日租收益,尤其复式公寓更受欢迎,收益是长租的几倍之高,这大概也是公寓重新走俏的一个因素之一吧。

当然,目前公寓市场确实存在不少滞销、降价现象,但如今的楼市下很多住宅其实也面临同样的问题。而且多了解一些信息就会发现,那些让人不敢沾的公寓几乎都是地段不佳的产品,因为一般位置较偏的公寓才需靠价格引流去货,而好地段的公寓价格一直较稳且受中产及商务人士的追捧。

其实,公寓也有不少值得一提的优势。

1、不限购不限贷、小面积、低总价,高使用率,上车门槛低又不占购房名额。已是新一代年轻人过渡型居住的首选,也是不少单身人士容易获得的婚前财产。当下追求独立时尚的年轻人都喜欢有自己的一片小资天地,自媒体高度发达的今天,公寓的属性又可以作为自主创业的空间,集居住和工作合二为一的优势,已让公寓产品在这个特殊的时代悄然兴起,这部分年轻人在楼市也已渐渐拥有话语权。

2、好地段的公寓周边通常配套完善、有CBD坐镇,稳定的租客群体能以租养贷。就中山黄金地段的loft公寓而言,一般的租金单价是住宅的约3倍,仅需约住宅1/3的总价就可享同等租金收益,如果打造成主题酒店式公寓进行线上日租,收益更可观。

3、现金奶牛式产品,收益稳中有增,是不少中小投资者的最爱,而且按规定商业拆迁补偿按照1:3补偿拆迁赔付,是普通住宅的3倍,因拆迁时间短换房也优先,更能有效抵抗通货膨胀。

4、功能灵活的全能性资产,宜商宜住宜办公。尤其是LOFT公寓,买一得二,百变用途是小微企业的理想空间,而且企业买公寓可全额抵扣增值税,折旧也能抵扣所得税。

5、稀缺性!自2017年的类住宅封杀令起,一些公寓已从源头断供。根据2020年中山最新报建要求,一般情况下分证不得低于300㎡,层高不超4.5米,小面积复式公寓变得更加稀缺具备投资价值。

虽然有优势,但不是所有公寓都值得投资,那么,如何辨别和选择好公寓呢?

无论自住还是投资,区域和地段都很重要,这一点来讲比住宅更讲究。住宅偏远点,不考虑时间交通成本的话自住还是可行的,而公寓,如果买来自住,考虑周边配套醇熟度往往高于住宅,如果买来投资,那么地段好租金高的考虑因素会更直接。

因此,好的区域和地段是决定公寓核心价值的关键因素。所以,买公寓一定要选择真正的好区域好地段入手,尤其是核心地段的小户型复式公寓。

总结来看,好公寓主要有3大关键因素:核心地段、头部配套、优质产品。如果还占据城市不可复制的资源则更佳。

看向近两年备受瞩目的粤港澳大湾区,位于几何中心的中山,因天然的区位优势正迎来城市发展新机遇,而且目前除了马鞍岛,依然还算是珠三角沿海城市群的价格洼地,价值潜力值得关注。

值得一提的是,根据中山房产机构的统计数据,最近2个月,占据中山商业成交套数前3的楼盘,主要是集中在南区、港口、沙溪等中山中心组团区域的公寓。。

在中山,东区和石岐所在的中心城区,便是备受认可的城市核心区域,也是中山的高端人居圈,市政府所在市级行政配套聚集的东区,是中山目前商务最繁华、城市形象最好的主城区;石岐此前多年一直都是中山城中心人居配套十分完善,生活便利人口密度大。

加上现在政府重点打造的千亿岐江新城总部经济区就在石岐与东区,尤其是石岐总部经济区,目前正更快的加速落地,其发展高度不可限量,为中山在湾区的城市地位及形象的发展巩固奠定了相当精彩扎实的一笔。

目前,因为公寓报建受限的原因,中山市城区中心地段的公寓产品尤其是复式还真的挺少,在售新盘几乎已没有了。但近期房哥了解到,就在中山东区与石岐两区的交界地带起湾道上,一个神秘的复式公寓盘——臻铂公馆即将面世,准备低走高开,一鸣惊人。

下面,就来了解一下这个即将揭秘的项目。

坐拥湾芯城市双核 未来价值不可限量

臻铂公馆位于位于中山繁华东区CBD与石岐区CLD双区交汇的主干道起湾道上,与市行政金融CBD中心为邻,与岐江新城经济总部区为伴,坐拥一城双核芯,汇聚众多塔尖资源,地段价值不言而喻。

放眼全世界,城市中心的公寓总是投资收益最好的产品,无论是国外的曼哈顿、伦敦、东京,还是国内的北上广深,市中心品质物业的投资价值总是无可替代的,其共性是:占据城市中心不可复制的绝版地段,完美的生活配套及四通八达的交通,寸土寸金的地段,loft复式产品又显得尤为臻贵。了解了一圈,即将面世的新盘臻铂公馆将是这一双核区域内难得的复式公寓。

项目所在位置目前交通已十分便利,周边城市道路密布,约4.5公里内市中山站、中山北站这两大中山高铁枢纽站,约500米处是中山城轨1号线(规划中)孙文东路站。附近还有广州地铁18号线南延线中山支线(规划中)的轨道站点,将拥有畅通的立体交通。

项目紧邻的起湾道还将进行快速化改造,随着深中通道(2024年通车)、深茂铁路(建设中),跨市轨道等中山相关重要交通基建的落地,畅享湾区1小时生活圈。

地段即“钱景”,交通是“现金流”。地段交通俱佳的臻铂公馆,在中山自然拥有无可比拟的价值。

城中心五大商圈环绕 财富精英汇聚领地

在寸土寸金的中山城市核心区域,臻铂公馆所在片区也是中山高端人居片区,豪宅必争之地,项目周边也已建成多个豪宅项目。

项目周边的商圈、行政资源自然也很丰富。约2公里内有利和、大信、假日广场等中山城区5大知名商圈环绕,举步即是一城繁华所在,吃喝玩乐购齐全,能很好的满足都市精英生活所需。周边汇聚了中山约90%银行总部、约80%市政办公、约70%重点学府(数据),有着强大的租赁需求,人群流量即是“财富所向”。

值得一提的是,项目北侧紧邻中山岐江新城的总部经济区,作为中山城市发展轴两大核心之一的岐江新城,未来将发展为城市新封面,也将是城市财富的聚集地,众多白领精英的涌入,隔壁臻铂公馆这种精致的复式项目届时会成为租赁首选对象。

利信置业精筑新品 高端低密臻奢公寓

臻铂公馆是由中山利信置业精心打造的又一个宜商宜住宜办公的品质人居楼盘,利信置业涉足房地产开发投资、产业园、物业管理等多元领域,已在中山成功打造了利信花园、臻汇公馆、星河湾畔、利信商务中心等多个口碑不错的人居标杆楼盘。

整个项目由两栋一廊三园带空中花园且1.5低容积率的13层现代院落组成,共540户。现在很多住宅容积率都去到3.0以上,公寓项目更高,一般只有纯别墅项目才能做到1.5容积率。众所周知,容积率越低住起来会越舒服,也更有投资价值。

项目的产品是建面约33-41㎡的金装复式产品,买一层得两层,约4.5米的灵动层高,百变空间多用途易出租,高品质装修交付,品牌空调、橱柜卫浴衣柜等一应俱全,拎包即可入住,轻松实现即买即自住或出租。

A户型

B户型

尤其值得一提的是,项目“13米超高空中花园景观”错层布局,是目前中山市场少有的设计,创新的采光通风设计,突破传统公寓的设计限制,让业主拥有更多舒适的活动空间,细致入微的人文关怀带来全新的居住体验,满足年轻人追求精致生活的需求。

据了解,臻铂公馆预计将在11月13日开放营销中心和样板房,建面约33㎡的一房两厅和约41㎡的两房两厅,价格待定。不过据悉附近的某公寓平层单价都去到2W+/㎡,周边住宅单价也都如此,同地段的臻铂公馆会是什么价格呢?这个地段的复式公寓还是值相当得期待的。

项目地址:中山市起湾道七号

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